Sino all’anno  2005 il fenomeno delle famiglie impegnatesi nell’acquisto di un immobile in costruzione – e successivamente coinvolte nella crisi di impresa del costruttore – aveva assunto davvero dimensioni piuttosto consistenti. Con la legge n. 210/04 in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire e con il successivo D.L.122/05 il legislatore aveva però introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per tale categoria di acquirenti.

Lo scopo della L. 210/05 è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente, già da tempo però l’applicazione pratica della pur innovativa normativa dettata a protezione degli “acquisti di case sulla carta” aveva presentato le sue criticità, soprattutto sotto il profilo dell’effettiva applicazione delle garanzie che il legislatore aveva previsto a tutela del promissario acquirente, quale parte debole del rapporto contrattuale riguardate tale tipologia di compravendita immobiliare.

In merito, si segnalano le novità entrate in vigore a partire dal 16 marzo 2019 a seguito della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto n. 14/2019, che introduce il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, di particolare interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

In particolare, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122/2005, andando a rafforzare le tutele finora previste per gli acquirenti degli immobili da costruire, stabilendo che:

  • la mancata consegna della polizza decennale postuma rappresenti un motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse e di nullità del contratto, oltre al verificarsi di una situazione di crisi del venditore come precedentemente previsto. In merito il provvedimento prevede che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione;
  • venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile degli estremi della polizza assicurativa e della sua conformità ai requisiti standard.
  • il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 vengano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.

Il decreto 14/2019 inoltre chiarisce gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (con lo scopo di provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.

Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.

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