La concessione di un mutuo è subordinata al possesso di determinate credenziali. La banca, prima di procedere all’erogazione, necessita di una buona certezza di potere recuperare l’importo concordato.

È possibile suddividere i motivi di rifiuto in due categorie:

  • caratteristiche del richiedente;
  • peculiarità del bene oggetto del finanziamento.

Tra i motivi alla base di un mutuo rifiutato, una delle principali è la situazione lavorativa incerta del richiedente. Un lavoro a tempo determinato o una tipologia di lavoro che offre poche garanzie future appaiono spesso caratteristiche poco idonee per sottoscrivere un mutuo in quanto le entrate reddituali poco costanti possono generare nella banca il timore d’insolvenza.

Quando non viene accettato un mutuo, spesso emergono episodi di insolvenza risalenti al passato del richiedente. Qualificati come cattivi pagatori, tali soggetti difficilmente potranno accedere all’erogazione di un mutuo. In questo caso è utile conoscere i tempi di segnalazione nelle banche dati. Un mancato pagamento di una rata di un prestito (o averlo fatto con eccessivo ritardo) è spesso un motivo di rifiuto di un mutuo. La stessa sorte capiterà a chi ha avuto un protesto. Anche in questa occasione appare decisamente difficile poter accedere a un mutuo.

L’istituto di credito presterà particolare attenzione anche all’importo richiesto: se troppo alto e non commisurato alle possibilità del richiedente, la domanda di mutuo sarà puntualmente rifiutata.

Verifica che l’impegno della rata del mutuo non superi il 30-35% del reddito totale dei mutuatari. Facciamo un esempio: se lo stipendio di marito e moglie fossero di 3.000 euro mensili, di norma la banca non potrà concedere un mutuo la cui rata mensile sia superiore a 1.000 euro.

Infine, ma non di certo il punto meno importante, l’istituto erogante il mutuo terrà conto dell’immobile offerto in garanzia. Oltre a valutarne il reale valore commerciale tramite un perito della banca, escluderà gli immobili provenienti da donazione, spesso soggetti ad azioni di revoca o impugnazione, e gli immobili che presentino delle irregolarità dal punto di vista edilizio.

Sino all’anno  2005 il fenomeno delle famiglie impegnatesi nell’acquisto di un immobile in costruzione – e successivamente coinvolte nella crisi di impresa del costruttore – aveva assunto davvero dimensioni piuttosto consistenti. Con la legge n. 210/04 in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire e con il successivo D.L.122/05 il legislatore aveva però introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per tale categoria di acquirenti.

Lo scopo della L. 210/05 è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente, già da tempo però l’applicazione pratica della pur innovativa normativa dettata a protezione degli “acquisti di case sulla carta” aveva presentato le sue criticità, soprattutto sotto il profilo dell’effettiva applicazione delle garanzie che il legislatore aveva previsto a tutela del promissario acquirente, quale parte debole del rapporto contrattuale riguardate tale tipologia di compravendita immobiliare.

In merito, si segnalano le novità entrate in vigore a partire dal 16 marzo 2019 a seguito della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto n. 14/2019, che introduce il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza, di particolare interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

In particolare, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122/2005, andando a rafforzare le tutele finora previste per gli acquirenti degli immobili da costruire, stabilendo che:

  • la mancata consegna della polizza decennale postuma rappresenti un motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse e di nullità del contratto, oltre al verificarsi di una situazione di crisi del venditore come precedentemente previsto. In merito il provvedimento prevede che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione;
  • venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile degli estremi della polizza assicurativa e della sua conformità ai requisiti standard.
  • il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 vengano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.

Il decreto 14/2019 inoltre chiarisce gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (con lo scopo di provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.

Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.

Quando di parla di contratti di locazione va sempre prestata forte attenzione al deposito cauzionale da parte dell’inquilino, meglio conosciuta come cauzione. Tale deposito è una forma di garanzia per il proprietario o il locatore dell’immobile, il quale, grazie al versamento di una somma da lui stabilita, tutela sé stesso e l’immobile da eventuali danni causati dall’inquilino (danni ai mobili presenti nella casa, alla tappezzeria, agli infissi etc) o mancati pagamenti dei canoni mensili concordati o degli eventuali costi relativi alle utenze, precedentemente stabiliti e pattuiti secondo contratto.

Il deposito cauzionale non può essere, però, utilizzato per il pagamento dei costi relativi alla disdetta prematura del contratto, con risoluzione immediata: la recessione da contratto d’affitto, infatti, prevede un pagamento di una tassa pari a circa 67 euro da versare all’Agenzia delle Entrate.

In caso di risoluzione prematura del contratto non è, inoltre, possibile utilizzare la somma versata per la cauzione per coprire i costi delle mensilità rimanenti; la somma, infatti, andrà restituita solo al momento della risoluzione del contratto, in modo da verificare personalmente l’assenza di eventuali danni.

Alla scadenza del contratto, dunque, il locatore provvederà alla restituzione dell’intera somma del deposito cauzionale al locatario, solo dopo essersi accertato di non aver subito alcun tipo di danno all’immobile.

Secondo quanto stabilito dalla legge, il deposito cauzionale richiesto non può superare la somma pari a tre delle mensilità richieste per il canone d’affitto mensile; ciò non vieta, dunque, al locatore di richiedere due sole mensilità, o addirittura solo una di esse. È tutto a discrezione del proprietario.

La somma prevista per il pagamento della cauzione può essere versata in tre differenti modi: attraverso versamento in contanti; tramite una garanzia assicurativa, bancaria o fidejussoria; o, se l’importo è inferiore ai 1000 euro, mediante un libretto di risparmio postale o bancario al portatore.

Per evitare problematiche, agli inizi del rapporto di locazione, ovvero quando viene effettuata la consegna dell’immobile, è quantomeno opportuno redigere un verbale di consegna, in cui vengono accuratamente descritte le condizioni in cui si trova l’immobile e gli eventuali danni già presenti.

Ciò permette al proprietario di verificare con più facilità le condizioni dell’immobile a fine contratto, quando si dovrà nuovamente effettuare un sopralluogo in cui verrà redatto un nuovo verbale di consegna, al cui interno si dovranno evidenziare tutti gli eventuali danni apportati al locale, quantificando la somma che è necessaria trattenere dalla cauzione.

Nel caso in cui l’immobile venisse acquistato da un nuovo proprietario durante il periodo di locazione, il nuovo acquirente sarà tenuto a subentrare nei diritti e nei doveri del precedente contratto di locazione, dovendo, dunque, restituire la cauzione per conto del vecchio proprietario.

Le famiglie con un disabile a carico che desiderano comprare una casa possono richiedere un mutuo a tasso di interesse agevolato. La misura, che consente di ottenere un mutuo ad un tasso molto basso non solo ai disabili, ma anche alle giovani coppie e alle famiglie numerose con almeno 3 figli a carico, si chiama Plafond Casa e nasce dalla convenzione stipulata tra Cassa Depositi e Prestiti e Associazione Bancaria Italiana.

Possono richiedere il mutuo agevolato Legge 104 soltanto le persone fisiche, non le società o gli enti in generale. Hanno la priorità per la fruizione dei benefici:

  • le giovani coppie;
  • i nuclei familiari di cui fa parte almeno un soggetto disabile;
  • le famiglie numerose.

Nel dettaglio, l’interessato può beneficiare del Plafond Casa se risulta:

  • componente di una giovane coppia, ossia di un nucleo familiare costituito da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, in cui, alla data della domanda, almeno uno dei componenti non abbia superato i 35 anni e l’altro non superi i 40 anni di età;
  • componente di un nucleo familiare di cui fa parte almeno un soggetto disabile ai sensi della Legge 104;
  • componente di una famiglia numerosa, ossa di un nucleo familiare con tre o più figli

Le finalità del mutuo ipotecario richiesto possono essere:

  • la ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica;
  • l’acquisto di un immobile residenziale;
  • un intervento congiunto di acquisto di immobile residenziale e ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica.

Per gli interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica, o di acquisto di immobile residenziale e ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica, il richiedente deve attestare che le operazioni finanziate accrescono la prestazione energetica dell’immobile residenziale ai sensi della normativa vigente in materia di certificazione energetica degli edifici.

Per chiedere il mutuo agevolato Legge 104 occorre recarsi agli sportelli di una banca convenzionata e presentare la domanda sul modulo fornito dallo stesso istituto di credito. Gli altri documenti necessari sono il verbale Inps che attesta il diritto ad usufruire delle agevolazioni previsti dalla legge 104 e la certificazione dello stato di famiglia. Nel complesso, l’iter da seguire è in linea con quello delle normali procedure previste per l’erogazione di mutui e prestiti ordinari.

Il mutuo può ammontare:

  • fino a 100 mila euro, per gli interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica;
  • fino a 250 mila euro per l’acquisto di immobili residenziali;
  • fino a 350 mila euro per interventi congiunti di acquisto e di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica sulla stessa abitazione.

Il mutuo può avere una durata massima di:

  • 10 anni durata riservata agli interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica
  • 20 anni per l’acquisto dell’abitazione con o senza ristrutturazione
  • 30 anni per l’acquisto dell’abitazione con o senza ristrutturazione

Chiusura estiva 2018

Gentili clienti ed amici,

il 4 Agosto Omega Service chiude per le ferie estive 2018 e le attività riprenderanno in sede a partire dal 27 Agosto!

Per contatti potete ugualmente rivolgervi alla nostra e-mail ([email protected]).

A tutti voi buone ferie!

Importantissime le novità previste per i contratti di locazione a canone concordato stipulati nel Comune di Caserta a partire da quest’anno.

Infatti il 22 Febbraio 2018 è stato depositato presso il Comune il dispositivo contenente i nuovi accordi territoriali sottoscritto dalle associazioni degli inquilini e le associazioni dei proprietari immobiliari.

Il nuovo accordo territoriale, infatti, recepisce le ultime direttive del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 Gennaio 2017 dichiarando risolto il precedente (di cui abbiamo trattato in precedenza Vedi Qui ) e sostituendosi a questo.

Analizziamo le principali novità:

  • Valore dei canoni minimi e massimi – questi parametri sono stati modificati ed aggiornati, pertanto i valori €/Mq sono diversi.
  • Elementi caratteristici – sono state aggiunte alcune caratteristiche che possano determinare oscillazioni del canone (cucina abitabile, superamento barriere architettoniche, Wifi).
  • Attestazione di rispondenza – questa è la principale novità introdotta nei nuovi accordi territoriali. Infatti per poter usufruire dei vantaggi fiscali previsti per queste tipologie di contratto, è indispensabile una attestazione di rispondenza sottoscritta da una o più associazione sindacale firmataria di detto accordo (attestazione unilaterale o bilaterale). In buona sostanza soltanto con la validazione del contratto si potrà dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza degli sconti fiscali di cui si è beneficiato.

Dal primo gennaio 2014 era entrata in vigore una legge in base alla quale il prezzo della compravendita doveva necessariamente essere consegnato in deposito al notaio che stipula l’atto, fino alla registrazione ed effettiva trascrizione nei registri immobiliari. Questa norma, però, non è mai stata applicata, per mancanza del regolamento di attuazione che avrebbe dovuto essere approvato con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia.

La legge per la concorrenza 2017 è intervenuta su queste regole disponendo che, a partire dal 29 Agosto 2017, il deposito del prezzo deve avvenire solo su specifica richiesta di una delle parti.

Ma andiamo con ordine…

  • Il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte e su tale conto corrente devono confluire anche tutte le somme che il notaio stesso sia incaricato di custodire.
  • Il denaro in giacenza su questo conto non è pignorabile dai creditori personali del notaio, non farà parte della sua successione mortis causa e non entra nell’eventuale regime di comunione dei beni del notaio.
  • Se ne sia chiesto da almeno una delle parti e solo se non sia stata già effettuata la trascrizione del preliminare, il notaio è obbligato a tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quanto non sia eseguita la formalità con la quale si acquisisce la certezza che la compravendita si è perfezionata senza subire problematiche (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, etc.).
  • Al notaio può essere richiesto di tenere in deposito le somme che occorrono per estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (l’esempio più calzante è l’ipotesi di compravendita di un immobile con un mutuo ancora in corso).
  • Il deposito del prezzo è previsto solo per le somme dovute contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita. Sono pertanto escluse le somme versate dall’acquirente al venditore a titolo di acconto o di caparra, a meno che le parti, per garantire una maggiore tutela del venditore, anche in relazione alle somme anticipate, decidano di stipulare il contratto preliminare per atto notarile.
  • Infine gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzate a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

La norma, quindi, pone in essere una forma di tutela molto forte a favore dell’acquirente, ma sicuramente comporterà problemi di non poco conto, almeno nei primi periodi.

Innanzitutto, tale norma è retroattiva e si applica anche ai preliminari di compravendita stipulati prima del 29 Agosto 2017, pertanto sorgeranno inevitabilmente conflitti tra acquirenti e venditori per la pacifica accettazione di un accordo non contemplato in precedenza.

Ma non solo. Tale norma è anche inderogabile, in quanto risponde ad esigenze di “pubblica protezione” nei confronti del contraente reso debole dal sistema di pubblicità immobiliare, il quale si trova in posizione di incertezza nella fase di transizione dall’ultima ispezione dei Registri immobiliari fino alla trascrizione. Quindi non sono ammesse clausole preventive di esclusione in fase di proposta di acquisto o di preliminare e il venditore non può nemmeno opporsi.

L’Agenzia delle entrate ha pubblicato la versione aggiornata al 14 giugno 2017 della guida “Ristrutturazioni edilizie: Le agevolazioni fiscali“.

Con l’aggiornamento è stato inserito il paragrafo relativo alle misure antisismiche e quello sulla cessione del credito relativo alla detrazione per interventi condominiali antisismici.

La nuova versione contiene gli aggiornamenti più recenti relativi a:
  • proroga della maggiore detrazione (Irpef) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio
  • le nuove regole per la detrazione (Irpef e Ires) delle spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche e per la cessione del credito
  • beneficiari del diritto alle detrazioni
  • agevolazioni sull’acquisto del box auto
  • pagamenti con bonifici
  • proroga della detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici
  • con bonifici, la proroga della detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici.

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Nel settembre 2014 il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23) ha introdotto per la prima volta il Rent to buy, ovvero una particolare tipologia contrattuale, rientrante nell’ambito dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita, progressivamente diffusasi nella prassi per consentire di posticipare ad un momento futuro gli effetti finali di una compravendita immobiliare permettendo al potenziale acquirente di ottenere immediatamente la disponibilità dell’unità abitativa (o altro, in quanto il Rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi, persino terreni) e di imputare a pagamento del prezzo tutto o parte di quanto corrisposto per il godimento dell’immobile e, al potenziale venditore, di mettere a reddito l’immobile e reperire un acquirente.

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