Importantissime le novità previste per i contratti di locazione a canone concordato stipulati nel Comune di Caserta a partire da quest’anno.

Infatti il 22 Febbraio 2018 è stato depositato presso il Comune il dispositivo contenente i nuovi accordi territoriali sottoscritto dalle associazioni degli inquilini e le associazioni dei proprietari immobiliari.

Il nuovo accordo territoriale, infatti, recepisce le ultime direttive del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 Gennaio 2017 dichiarando risolto il precedente (di cui abbiamo trattato in precedenza Vedi Qui ) e sostituendosi a questo.

Analizziamo le principali novità:

  • Valore dei canoni minimi e massimi – questi parametri sono stati modificati ed aggiornati, pertanto i valori €/Mq sono diversi.
  • Elementi caratteristici – sono state aggiunte alcune caratteristiche che possano determinare oscillazioni del canone (cucina abitabile, superamento barriere architettoniche, Wifi).
  • Attestazione di rispondenza – questa è la principale novità introdotta nei nuovi accordi territoriali. Infatti per poter usufruire dei vantaggi fiscali previsti per queste tipologie di contratto, è indispensabile una attestazione di rispondenza sottoscritta da una o più associazione sindacale firmataria di detto accordo (attestazione unilaterale o bilaterale). In buona sostanza soltanto con la validazione del contratto si potrà dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza degli sconti fiscali di cui si è beneficiato.

Dal primo gennaio 2014 era entrata in vigore una legge in base alla quale il prezzo della compravendita doveva necessariamente essere consegnato in deposito al notaio che stipula l’atto, fino alla registrazione ed effettiva trascrizione nei registri immobiliari. Questa norma, però, non è mai stata applicata, per mancanza del regolamento di attuazione che avrebbe dovuto essere approvato con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia.

La legge per la concorrenza 2017 è intervenuta su queste regole disponendo che, a partire dal 29 Agosto 2017, il deposito del prezzo deve avvenire solo su specifica richiesta di una delle parti.

Ma andiamo con ordine…

  • Il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte e su tale conto corrente devono confluire anche tutte le somme che il notaio stesso sia incaricato di custodire.
  • Il denaro in giacenza su questo conto non è pignorabile dai creditori personali del notaio, non farà parte della sua successione mortis causa e non entra nell’eventuale regime di comunione dei beni del notaio.
  • Se ne sia chiesto da almeno una delle parti e solo se non sia stata già effettuata la trascrizione del preliminare, il notaio è obbligato a tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quanto non sia eseguita la formalità con la quale si acquisisce la certezza che la compravendita si è perfezionata senza subire problematiche (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, etc.).
  • Al notaio può essere richiesto di tenere in deposito le somme che occorrono per estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (l’esempio più calzante è l’ipotesi di compravendita di un immobile con un mutuo ancora in corso).
  • Il deposito del prezzo è previsto solo per le somme dovute contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita. Sono pertanto escluse le somme versate dall’acquirente al venditore a titolo di acconto o di caparra, a meno che le parti, per garantire una maggiore tutela del venditore, anche in relazione alle somme anticipate, decidano di stipulare il contratto preliminare per atto notarile.
  • Infine gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzate a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

La norma, quindi, pone in essere una forma di tutela molto forte a favore dell’acquirente, ma sicuramente comporterà problemi di non poco conto, almeno nei primi periodi.

Innanzitutto, tale norma è retroattiva e si applica anche ai preliminari di compravendita stipulati prima del 29 Agosto 2017, pertanto sorgeranno inevitabilmente conflitti tra acquirenti e venditori per la pacifica accettazione di un accordo non contemplato in precedenza.

Ma non solo. Tale norma è anche inderogabile, in quanto risponde ad esigenze di “pubblica protezione” nei confronti del contraente reso debole dal sistema di pubblicità immobiliare, il quale si trova in posizione di incertezza nella fase di transizione dall’ultima ispezione dei Registri immobiliari fino alla trascrizione. Quindi non sono ammesse clausole preventive di esclusione in fase di proposta di acquisto o di preliminare e il venditore non può nemmeno opporsi.

L’Agenzia delle entrate ha pubblicato la versione aggiornata al 14 giugno 2017 della guida “Ristrutturazioni edilizie: Le agevolazioni fiscali“.

Con l’aggiornamento è stato inserito il paragrafo relativo alle misure antisismiche e quello sulla cessione del credito relativo alla detrazione per interventi condominiali antisismici.

La nuova versione contiene gli aggiornamenti più recenti relativi a:
  • proroga della maggiore detrazione (Irpef) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio
  • le nuove regole per la detrazione (Irpef e Ires) delle spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche e per la cessione del credito
  • beneficiari del diritto alle detrazioni
  • agevolazioni sull’acquisto del box auto
  • pagamenti con bonifici
  • proroga della detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici
  • con bonifici, la proroga della detrazione per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici.

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Nel settembre 2014 il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23) ha introdotto per la prima volta il Rent to buy, ovvero una particolare tipologia contrattuale, rientrante nell’ambito dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita, progressivamente diffusasi nella prassi per consentire di posticipare ad un momento futuro gli effetti finali di una compravendita immobiliare permettendo al potenziale acquirente di ottenere immediatamente la disponibilità dell’unità abitativa (o altro, in quanto il Rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi, persino terreni) e di imputare a pagamento del prezzo tutto o parte di quanto corrisposto per il godimento dell’immobile e, al potenziale venditore, di mettere a reddito l’immobile e reperire un acquirente.

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Da oggi Omega Service mette a disposizione dei propri clienti PAYROL®Building, un sistema informatico strettamente dedicato alle locazioni immobiliari.

Nel dettaglio, PAYROL®Building fornisce una banca dati contenente i mancati pagamenti di affitti, spese condominiali, utenze e altre voci utili alla valutazione della affidabilità del potenziale inquilino.

La banca dati delle posizioni insolute degli inquilini viene continuamente aggiornato dalle agenzie e dagli operatori immobiliari che aderiscono al servizio, in collaborazione con i locatori che si recano presso le Agenzie aderenti per segnalare le morosità dei loro inquilini.

Omega Service è attualmente la prima agenzia aderente in Campania, con l’obiettivo di offrire una consulenza in materia di locazioni sempre più al passo con le esigenze dei clienti.

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sull’interpretazione della normativa della cedolare per gli affitti abitativi hanno dato ottime indicazioni:  cedolare secca al 10% anche per le locazioni transitorie (ex lege n. 431/1998) e non solo per i contratti di affitto agevolati (3+2) e per quelli per studenti universitari.

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Le detrazioni fiscali IRPEF sulla casa, ovvero i “bonus” riconosciuti dallo Stato, comprendono le provvigioni pagate alle agenzie immobiliari o intermediari e costi di intermediazione. In questo articolo vedremo come calcolarle e come indicarle nel 730  o modello unico, a seconda che abbiate o meno una partita IVA.

L’art. 15, comma 1, lett. b-bis), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi prevede, ai fini IRPEF, la detraibilità al 19% dei “compensi, comunque denominati” pagati agli intermediari immobiliari in relazione all’acquisto dell’abitazione principale, per un importo non superiore ad € 1.000 per ciascuna annualità. Tale principio è stato, poi, ribadito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 28/E dell’agosto 2006.

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Siamo arrivati agli sgoccioli di questo 2016, anzi da qualche parte nel mondo è già arrivato il nuovo anno (precisamente in Australia).

Noi intanto ci prepariamo..

Auguri di buon 2017 a tutti voi, con la certezza di poter contare sulla vostra fiducia e l’obiettivo di crescere insieme!