Provvigione? Compenso? Parcella?
Chiamatelo come preferite, ognuno di questi termini rappresenta il prezzo del servizio svolto dall’agente immobiliare.

Due sono i presupposti per avere diritto a questo compenso: l’iscrizione all’apposito registro tenuto presso le Camere di Commercio previa adeguata formazione e superamento di un esame abilitativo (Legge 03.02.89 n. 39); l’affare deve essersi concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.).

Innanzitutto, per affermare l’esistenza di un rapporto di mediazione non occorre un documento scritto visto che l’incarico può desumersi per “fatti concludenti”, ossia attraverso l’utilizzo consapevole dell’attività del mediatore. In sostanza, sussiste l’incarico quando si dimostri semplicemente che le parti hanno avuto consapevolezza dell’intermediazione. L’attività di mediazione e il diritto alla provvigione (a prescindere dalla natura contrattuale o meno del rapporto), quindi, sono conseguenza dell’incontro della volontà dei soggetti interessati, sia che esse risultino da dichiarazioni esplicite, sia che si manifestino per comportamenti e atti concludenti, che non richiedono un accordo formale fra le parti (Cassazione 07.04.2005 n. 7251).

Ciò premesso, è bene chiarire che per “affare” viene considerato anche un semplice contratto preliminare, in quanto l’art. 2932 c.c. consente a ciascuna parte di un contratto di agire in giudizio per ottenere la stipula di quello definitivo (Cassazione, 6 agosto 2004, n. 15161; Cassazione, 13 febbraio 2002, n. 2071; Cassazione, 19 ottobre 2007, n. 22000). Sono ritenute irrilevanti le vicende successive alla conclusione dell’accordo, del tutto ininfluenti ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione ed a prescindere dalla stipulazione di un contratto definitivo, come ad esempio il ripensamento di una delle parti ovvero la loro decisione di risolvere consensualmente il vincolo.
In un caso specifico è addirittura apparso irrilevante, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, il fatto che l’immobile promesso in vendita, all’esito di un regolare contratto preliminare stipulato dalle parti e favorito dal mediatore,  fosse privo della concessione edilizia (Cassazione 19.12.2013 n. 28456).

Tuttavia bisogna precisare che il diritto alla provvigione viene meno in caso di condizione sospensiva che non si realizzi e anche nel caso in cui gli effetti del contratto siano condizionati ad eventi passati o presenti non verificatisi (è il caso esaminato da Cassazione 02.04.09 n. 7994, in cui il preliminare di compravendita stipulato per effetto dell’attività del mediatore prevedeva la risoluzione automatica nel caso l’immobile fosse risultato, prima della stipula del definitivo, non conforme alle normative urbanistiche).

Aggiungiamo un dettaglio importante: il presupposto della conclusione di un “affare” si realizza non solo tramite la sottoscrizione di un contratto preliminare, ma già in sede di accettazione di una proposta di acquisto della controparte, che contenga in sé tutti gli elementi essenziali per la configurazione del contratto definitivo (identificazione delle parti e del bene, determinazione del corrispettivo, modalità del pagamento, data del rogito e termini di consegna).

L’idoneità della proposta accettata dal destinatario è stata (Cassazione 14.07.04, n. 13067; Trib. Modena 20.07.04; Trib. Salerno Sez. III 07.09.07 n. 2041; Trib. Torino Sez. X 03.12.10 n. 7329; Trib. Savona 06.08.12; Trib. Lecce Sez. II 02.01.13 n. 4), quindi, ritenuta meritevole di tutela e fondante il diritto del mediatore alla provvigione, dato che l’incontro delle due manifestazioni di volontà può già configurarsi come atto conclusivo dell’affare, soprattutto quando gli interessi in gioco siano stati regolamentati in modo chiaro e compiuto.

E ora possiamo quantificare questo compenso?

L’art. 1755 c.c. precisa che “la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità“. La norma va affiancata all’art. 6 della citata Legge n. 39/1989, secondo cui “la misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali“.

Quindi è evidente che il primo criterio utile per dare una misura alla provvigione è la volontà delle parti, libere di regolarsi come meglio credono. Qualora le parti non si accordino preventivamente, assumono rilievo i criteri integrativi elencati dalla legge. Tra questi il ruolo fondamentale è rivestito dalle “tariffe” predisposte dalle Camere di Commercio, sentito il parere della commissione provinciale, sulla base degli usi locali.
Presso gli enti camerali delle varie province esiste una raccolta degli usi, che viene periodicamente aggiornata. In particolare, nel settore dell’intermediazione immobiliare, gli usi provinciali prevedono una percentuale del prezzo di vendita – che si aggira di solito tra il 2% e il 3% – nel caso di compravendita di immobili o aziende; per la locazione prevedono invece una somma pari ad una mensilità del canone o ad una percentuale sullo stesso.

La provvigione grava su entrambe le parti, di solito in uguale misura. Peraltro nell’ambito della loro libertà negoziale le parti possono concordare proporzioni diverse (es. 3% a carico del venditore, 1% a carico dell’acquirente) ovvero stabilire che il relativo onere sia a carico di una parte soltanto (c.d. clausola franco mediazione). Qualora vi sia l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione (art. 1758 c.c.) e l’entità della quota va stabilita in base all’entità e all’importanza dell’opera di ciascuno (Cassazione, 8 ottobre 1974, n. 2657).

Tutto questo riguarda, come preannunciato, la parte normativa e giurisprudenziale.

Avremo modo, prossimamente, di sviscerare la situazione riguardante il compenso dell’agente immobiliare da altri punti di vista, non normativi, appunto, bensì etici.

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