Cosa accade se un immobile di proprietà di più persone viene affittato e il relativo contratto viene firmato solo da una di queste?

La questione va risolta secondo le regole generali che riguardano la comunione: l’art. 1105 dice che tutti i comunisti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione del bene comune, di conseguenza ognuno può validamente sottoscrivere un contratto di locazione a nome proprio. Inoltre, secondo la Corte di Cassazione (Cass. Sez. 3, n. 8840 del 2007, 15433 del 2011 e n. 20371 del 2013) il rapporto derivante dal contratto di locazione e che si instaura tra il locatore e il conduttore ha una natura personale, quindi chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene può validamente decidere di concederlo o meno in locazione. Ciò significa che il contratto di locazione stipulato dal comproprietario dell’immobile è da ritenersi pienamente valido ed efficace pure in assenza della  sottoscrizione da parte di altri comproprietari e che, ai fini fiscali, è corretto ritenere l’imputazione del relativo reddito prodotto esclusivamente in capo al solo locatore.

Per dirla in breve, nella locazione di un immobile in comproprietà è tassato il solo comproprietario presente nel contratto.

Sempre secondo la Corte di Cassazione (Cass. Sez. 3, n. 549 del 2012) si presume che il comproprietario stipulante agisca col tacito consenso degli altri comproprietari. Ovviamente, in mancanza di questo tacito consenso, il comproprietario che ha sottoscritto il contratto si espone a pretese risarcitorie (aver affittato a un canone troppo basso, aver escluso alcuni interessati validi, aver affittato a qualcuno non in possesso della capacità di pagare, etc) e nulla ha da temere il conduttore.

A proposito dei comproprietari esclusi, è di fondamentale importanza la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 11135/2012. La Corte ha, infatti, ritenuto in modo chiaro e netto che qualora uno dei comproprietari decida di stipulare un contratto all’insaputa dell’altro, si tratti di “gestione di affari”, assoggettabile all’art. 2032 c.c.: “il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.

Non solo: gli interessati devono adempiere alle obbligazioni che il gestore ha assunto. Nel caso della locazione, dunque, ratificando il contratto, in capo ai comproprietari vi sono le obbligazioni di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, di garantirne il pacifico godimento e via discorrendo (art. 1575 c.c.).

Con questa sentenza, in conclusione, da una parte viene tutelato il terzo, in quanto il contratto di locazione resta valido e dall’altra i comproprietari non locatori ricevono comunque i canoni corrispondenti.

 

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