Dal primo gennaio 2014 era entrata in vigore una legge in base alla quale il prezzo della compravendita doveva necessariamente essere consegnato in deposito al notaio che stipula l’atto, fino alla registrazione ed effettiva trascrizione nei registri immobiliari. Questa norma, però, non è mai stata applicata, per mancanza del regolamento di attuazione che avrebbe dovuto essere approvato con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia.

La legge per la concorrenza 2017 è intervenuta su queste regole disponendo che, a partire dal 29 Agosto 2017, il deposito del prezzo deve avvenire solo su specifica richiesta di una delle parti.

Ma andiamo con ordine…

  • Il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti per il pagamento delle imposte e su tale conto corrente devono confluire anche tutte le somme che il notaio stesso sia incaricato di custodire.
  • Il denaro in giacenza su questo conto non è pignorabile dai creditori personali del notaio, non farà parte della sua successione mortis causa e non entra nell’eventuale regime di comunione dei beni del notaio.
  • Se ne sia chiesto da almeno una delle parti e solo se non sia stata già effettuata la trascrizione del preliminare, il notaio è obbligato a tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quanto non sia eseguita la formalità con la quale si acquisisce la certezza che la compravendita si è perfezionata senza subire problematiche (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, etc.).
  • Al notaio può essere richiesto di tenere in deposito le somme che occorrono per estinguere eventuali passività gravanti sul venditore (l’esempio più calzante è l’ipotesi di compravendita di un immobile con un mutuo ancora in corso).
  • Il deposito del prezzo è previsto solo per le somme dovute contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita. Sono pertanto escluse le somme versate dall’acquirente al venditore a titolo di acconto o di caparra, a meno che le parti, per garantire una maggiore tutela del venditore, anche in relazione alle somme anticipate, decidano di stipulare il contratto preliminare per atto notarile.
  • Infine gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzate a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

La norma, quindi, pone in essere una forma di tutela molto forte a favore dell’acquirente, ma sicuramente comporterà problemi di non poco conto, almeno nei primi periodi.

Innanzitutto, tale norma è retroattiva e si applica anche ai preliminari di compravendita stipulati prima del 29 Agosto 2017, pertanto sorgeranno inevitabilmente conflitti tra acquirenti e venditori per la pacifica accettazione di un accordo non contemplato in precedenza.

Ma non solo. Tale norma è anche inderogabile, in quanto risponde ad esigenze di “pubblica protezione” nei confronti del contraente reso debole dal sistema di pubblicità immobiliare, il quale si trova in posizione di incertezza nella fase di transizione dall’ultima ispezione dei Registri immobiliari fino alla trascrizione. Quindi non sono ammesse clausole preventive di esclusione in fase di proposta di acquisto o di preliminare e il venditore non può nemmeno opporsi.

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