Secondo la Banca d’Italia: “Per valore di mercato si intende l‟importo stimato al quale l‟immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente.”

Il “Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard” edito da Tecnoborsa è riconosciuto a pieno titolo come il punto di riferimento al quale si rimanda per ogni aspetto.

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti

Criterio per il calcolo della superficie commerciale:

Superficie netta calpestabile 100%
Muri perimetrali 100% fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione 50% fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde 75% altezza media minima mt 2.40
Sottotetti non abitabili 35% altezza media minima inferiore a mt 2.40 ed altezza minima di mt 1.50
Soppalchi abitabili 80% altezza media minima mt 2.40
Soppalchi non abitabili 15%
Verande 60%
Taverne 60% altezza media minima mt 2.40

Per quanto riguarda, invece, le pertinenze:

Balconi e lastrici solari 25%
Terrazzi e logge 35%
Terrazzi di attici 30%
Portici e patii 35%
Cortili 10%
Giardini 15%
Cantine e soffitte 50%
Box auto 50%
Posti auto coperti 35%
Posti auto scoperti 20%

Per le quotazioni di mercato si effettua una indagine presso la Banca Dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che pubblica con cadenza semestrale i valori di mercato individuati per zona e per tipologia, secondo intervalli di valori minimi e massimi.

Per una corretta valutazione, vanno inoltre considerati determinati coefficienti:

Abitazioni libere: 100%
Abitazioni locate a canone libero 4+4: -20%
Abitazioni locate con contratti transitori: -5%

Piano seminterrato: -25%
Piano terra o rialzato: -10% (-20% senza giardino)
Piano 1°: -10%
Piano 2°: -3% (-15% senza ascensore)
Piano 3°: -15% senza ascensore
Piani superiori: +5% (-30% senza ascensore)
Ultimo piano: +10% (-30% senza ascensore)
Attico: +20% (-20% senza ascensore)

Da ristrutturare: -10%
Buono stato abitabile: 0%
Ristrutturato o nuova costruzione: +10%

Per ulteriori approfondimenti si rimanda al “Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard” e a Borsinoimmobiliare.

Lascia una risposta