Nel settembre 2014 il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23) ha introdotto per la prima volta il Rent to buy, ovvero una particolare tipologia contrattuale, rientrante nell’ambito dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita, progressivamente diffusasi nella prassi per consentire di posticipare ad un momento futuro gli effetti finali di una compravendita immobiliare permettendo al potenziale acquirente di ottenere immediatamente la disponibilità dell’unità abitativa (o altro, in quanto il Rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi, persino terreni) e di imputare a pagamento del prezzo tutto o parte di quanto corrisposto per il godimento dell’immobile e, al potenziale venditore, di mettere a reddito l’immobile e reperire un acquirente.

In sintesi il contratto di rent to buy si può schematizzare nei seguenti termini:

  • il futuro acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni;
  • detto importo mensile consta di due componenti: 1) una parte a titolo di canone di locazione (a fondo perduto); 2) un’altra parte viene accantonata in conto di futuro acquisto il quale, sommato all’acconto iniziale, verrà detratto dal valore della compravendita (generalmente il 15% del valore dell’immobile).

Alla fine del periodo pattuito (che può avere durata massima di dieci anni) si perfeziona la vendita dell’immobile col pagamento del restante prezzo.

Lo schema contrattuale è particolarmente flessibile in quanto le parti potranno liberamente determinare la durata della fase del godimento del bene (nel limite, come già detto, dei 10 anni), la quota di canone imputabile a corrispettivo, eventuali ipotesi di recesso, penali, la cessione del contratto, gli effetti dell’inadempimento.

Il decreto disciplina le ipotesi di risoluzione per inadempimento di una delle parti: il contratto si riterrà risolto per inadempimento del futuro acquirente in caso di mancato pagamento di una quota di canoni – anche non consecutivi – pari ad un ventesimo del loro numero complessivo e in questo caso il futuro venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile ed a trattenere a titolo di indennità le somme versategli. Qualora, invece, il contratto dovesse risolversi per inadempimento del futuro venditore, questi dovrà restituire la quota dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali.

Il decreto prevede che il contratto Rent to buy venga trascritto come un contratto preliminare di compravendita, quindi necessariamente nella forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione è posta a tutela del promissario acquirente atteso che la trascrizione del contratto prevale sulle successive trascrizioni.

Il Rent to buy presenta non indifferenti vantaggi per il compratore. Egli, infatti, al momento del saldo del prezzo dell’immobile, sarà agevolato nell’accesso al credito potendo dimostrare, presso l’istituto di credito cui si rivolgerà per accendere un mutuo, il suo standing creditizio avendo puntualmente onorato le rate del contratto (generalmente di importo pari o leggermente superiore alle rate di mutuo), dall’altro lato il venditore si sarà liberato, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile.

Esempio: si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Con la circolare n. 4/E/2015 del 19.02.2015, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a chiarire il trattamento fiscale applicabile al Rent to buy.

 

Le somme versate per il godimento del bene sono assoggettate alle disposizioni regolanti le locazioni sia per le imposte dirette che indirette. Sono soggette ad IVA nel caso in cui il concedente sia un’impresa di costruzione e scelga il regime di imponibilità IVA.

Quelle imputate ad anticipazione del prezzo restano regolate dalla normativa tributaria in tema di acconti-prezzo. Queste quote sono tassate come redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione dell’immobile.

 

 

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